Kantoorgebouwen die verouderd zijn of leegstaan, maken de omgeving er niet aantrekkelijker op. Herbestemming heeft niet alleen voordelen voor de eigenaar van de locatie, maar ook voor de stedelijke omgeving.
Verval of leegstand van kantoorgebouwen is van alle tijden. De stad is immers een dynamisch organisme, dat zich handhaaft door te veranderen. Kantoren die ooit op 'de ideale plek' zijn neergezet, kunnen nu onverhuurbaar of onverkoopbaar zijn, in de weg staan, of (re)vitalisering van het stedelijk gebied belemmeren. Herbestemming of het grondig opknappen is in feite niets anders dan 'meebewegen' naar het nu en naar de toekomst.
De noodzaak om verouderde kantoorgebouwen een andere functie of een flinke opknapbeurt te geven mag dan structureel zijn, in de huidige economische situatie komt daar een conjuncturele noodzaak bij. Halverwege 2004 stond niet minder dan 5,9 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg, waardoor (institutionele) beleggers en ontwikkelaars grote schade lijden. Vooral oudere locaties met weinig parkeerruimte hebben het moeilijk. Voor de eigenaar is leegstand kostbaar, voor de omgeving niet zelden een doorn in het oog.
Opknappen en renoveren
Wat zijn de mogelijkheden om iets aan dit probleem te doen? In een aantal situaties is het opknappen van een verouderde kantoorruimte een aantrekkelijke optie. Bijvoorbeeld wanneer het gebouw nog steeds voldoet en modernisering de verhuurbaarheid aanmerkelijk vergroot. Leegstand is in die situatie een relatief voordeel. Het bestaande pand kan grondig worden aangepast – bekabeling, eisen van brandveiligheid, de warmtehuishouding– zonder dat rekening behoeft te worden gehouden met zittende gebruiker(s).
In andere gevallen kan een gebouw dermate aantrekkelijk zijn, dat een complete renovatie de moeite waard is. Voor kantoorpanden die zijn afgeschreven, maar waarvan het casco nog in orde is, blijkt renovatie in de praktijk zeer de moeite waard. Goede voorbeelden zijn de Katreinetoren in Utrecht en de wijk De Resident in Den Haag. Bij beide ontwikkelingen was ARCADIS nauw betrokken. De verouderde Katreinetoren, ontworpen in de jaren zestig, is nu een fraai en gezichtsbepalend gebouw aan de voet van Utrecht CS. De Resident is de kantoor- en woonwijk in Den Haag, waar nieuwbouw en renovatie samengaan.
Tijdelijk herbestemmen
Als renovatie niet haalbaar is, komt herbestemming in beeld. Soms gaat het om tijdelijke herbestemming, ter overbrugging van de huidige periode van laagconjunctuur. Het opdelen van een groot en moeilijk verhuurbaar kantoorpand in kleinere units, met gezamenlijke faciliteiten, is in bepaalde situaties een aantrekkelijke tussenoplossing. Een tijdelijke functieverandering – van kantoor naar woning – behoort ook tot de mogelijkheden. Leegstaande kantoorruimte kan na aanpassing dienst doen als studentenhuisvesting, waaraan in de studentensteden doorgaans een groot tekort is. ARCADIS gaf op die manier het oude kantoor van het Nederlands Instituut voor Zorg en Welzijn in Utrecht een nieuwe, zeer gewilde bestemming. Leegstaande kantoren kunnen ook tijdelijk dienst doen als wisselwoningen, om onderdak te bieden aan huurders die vanwege renovatie tijdelijk uit hun huurwoning moeten.
Functieverandering
Definitieve verandering van de functie van kantoren is niet zelden een ingrijpend en langdurig proces. Het begint doorgaans met de gemeente, die herbestemming noodzakelijk acht in het licht van de ontwikkeling van een wijk of een gebied. Dan moet een procedure tot wijziging van het bestemmingsplan in gang worden gezet en zullen bewoners en andere stakeholders betrokken moeten worden bij de besluitvorming over de herbestemming.
Een dergelijk traject kan jaren in beslag nemen. Ondertussen wil de ontwikkelaar de herbestemmingsplannen enigszins flexibel houden, om ze te kunnen blijven aanpassen aan marktontwikkelingen. In dergelijke trajecten zijn goede samenwerking tussen gemeente, ontwikkelaar en stakeholders van doorslaggevend belang.
Een voorbeeld van deze vorm van herbestemming is het oude kantoor van Amec, aan het stationsplein van Schiedam. De herbestemming is onderdeel van de ontwikkeling van Schieveste, een nieuwe wijk waarin de combinatie wonen, werken en recreëren de komende tien jaar gestalte moet krijgen. Het voormalige kantoor heeft nu voornamelijk een woonbestemming en biedt onderdak aan diverse doelgroepen. In het gebouw bevinden zich woningen voor starters, woonzorgeenheden en luxe appartementen. Op de begane grond bevinden zich ondermeer leisure- en servicevoorzieningen. Het herbestemmen van kantoorgebouwen in de huidige conjunctuur is lastig, maar tegelijkertijd kansrijk. Maatwerk, creativiteit en goede samenwerking zijn voorwaarden.